1、達成交易意向
購房者先要找房，找到(dào)合适的房子之後要和賣方進行溝通(tōng)，看(kàn)房環節要看(kàn)清房屋質量，了解清楚産權情況，談價格的時候要說明付款時間和交房時間。為(wèi)了避免受騙，購房者要看(kàn)清楚房東的身份證、房屋的所有權證。如果房子還(hái)處于出租狀态，還(hái)需要房東出具租戶的合同以及放(fàng)棄優先購買權的文件(jiàn)。
2、買賣雙方查檔
交易的時候為(wèi)了順利辦理過戶手續，二手房買賣雙方還(hái)應該到(dào)房地産交易管理部門(mén)申請查檔，檢查房屋産權是否有問題，能(néng)否上(shàng)市(shì)。最常見(jiàn)的不能(néng)交易的情況是，房子有多(duō)個(gè)共有産權人，但房東并未獲得他們的同意而賣房。
3、簽訂買賣合同交錢(qián)
在簽訂合同環節，交易雙方應該講房屋價格、首付款、貸款時間、交房時間、過戶時間、交稅時間、遷戶口時間等等一(yī)系列問題寫的清清楚楚，并且要注明違約行為(wèi)和責任，這樣可以減少後續的麻煩。然後買方可以根據合同約定的時間繳納房款，如果需要貸款也要交首付款。
4、繳稅過戶
交完錢(qián)或辦完貸款，雙方到(dào)房管部門(mén)辦理過戶手續。辦理過戶的時候一(yī)般還(hái)需要交稅，這個(gè)部分按照(zhào)雙方約定即可，二手房交易稅費(fèi)主要包括契稅、個(gè)人所得稅、增值稅等。交完雙辦理完過戶手續，房子從(cóng)名義上(shàng)就(jiù)屬于買家了。
5、物(wù)業(yè)交割
交易雙方要按照(zhào)合同的約定進行物(wù)業(yè)交割以及水(shuǐ)電(diàn)等物(wù)品的交割。如果賣方承諾贈送家具家電(diàn)，買方應該核實清點，然後交接要是，房屋交易就(jiù)算(suàn)完成了。
1、二手房過戶費(fèi)用通(tōng)常包括契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、交易手續費(fèi)、登記費(fèi)等等。根據我國(guó)的契稅優惠政策，如果我們購買的是二手房面積低(dī)于90平方，那麽契稅是按照(zhào)1%的稅率繳納的。如果房屋面積在90平以上(shàng)住宅，那麽二手房是首套住宅其契稅稅率是1.5%，二手房是第二套住宅，那麽它的契稅稅率是2%。如果大家購買的二手房是非普通(tōng)住宅的話，契稅按照(zhào)3%的稅率征收的。契稅通(tōng)常都是有買方繳納的。
2、個(gè)人所得稅的征收，通(tōng)常需要看(kàn)賣房房産證取得的時間，如果是賣方所賣的房屋是滿五唯一(yī)的住宅，那麽通(tōng)常是能(néng)夠免收個(gè)人所得稅的。如果賣方房産證取得的時間，不滿5年(nián)就(jiù)上(shàng)市(shì)交易了，那麽通(tōng)常需要繳納全額的1%，或者是差額的20%征收。如果賣方将取得産權證不滿2的住宅對外銷售，那麽需要繳納5.6%的增值稅，如果所賣的房屋滿2年(nián)以上(shàng)，那麽可以免稅增值稅。如果所賣的房屋是非普通(tōng)住宅，通(tōng)常按照(zhào)差額的5.6%繳納。個(gè)人所得稅和增值稅由賣方承擔。
3、二手房過戶的時候，還(hái)需要繳納過戶登記費(fèi)，一(yī)般登記費(fèi)用為(wèi)80元/套。登記費(fèi)用是由買房繳納的。過戶交易費(fèi)用為(wèi)6元/平方，交易費(fèi)用買賣雙方一(yī)個(gè)承擔一(yī)半。核檔費(fèi)為(wèi)50元一(yī)宗。如果我們是通(tōng)過中介購買二手房的，那麽還(hái)需要繳納0.5%-3%的中介費(fèi)，中介費(fèi)用已各中介公司為(wèi)主。中介費(fèi)用由買賣雙方各付一(yī)半。如果是非普通(tōng)住宅，還(hái)需要繳納1%的印花稅，印花稅有買賣雙方各付一(yī)半。
